Этапы строительства загородного дома
Этап 1. Выбор участка
Участок под строительство загородного дома (коттеджа) можно получить двумя способами: через Администрацию района или на вторичном рынке у собственника, пожелавшего продать свой участок.
Первый вариант крайне сложен и не предсказуем, процесс принятия решений в государственных инстанциях очень долгий и нелогичный, а будущему собственнику придется взять то, что дадут, при условии, что свободные участки вообще будут в наличии. Однако, если не тратить деньги на взятки, то участок может Вам обойтись гораздо дешевле, чем при приобретении на вторичном рынке.
Второй способ предполагает, что у Вас есть кругленькая сумма денег (речь идет об участках в престижных районах), и Вы готовы ее потратить на приобретение участка через агентство недвижимости. В этом случае придется еще заплатить агентству.
Оценить в комплексе достоинства участка неспециалисту сложно, агент по загородной недвижимости по роду своей работы заинтересован в повышении цены и реализации того, что есть в наличии (особенно, если учитывать, что на рынке земли в престижных районах всегда имеется большой дефицит), поэтому при выборе земли кроме агента по загородной недвижимости желательно присутствие архитектора, особенно для участков с большими перепадами высот, строительство на которых практически всегда дороже, чем на ровных участках.
При выборе участка необходимо понимать, каких размеров Вы хотите иметь участок. Размеры земельного участка непосредственно связаны с габаритами будущего дома и есть как бы крайние значения плотности застройки на участке, которые обеспечивают комфортные условия для жизни. Для загородных домов (коттеджей) общей площадью от 200 до 300 м2 (средние по нынешним временам размеры) требуется участок от 12 соток (1200 м2) и площадью застройки здания до 150-200 м2, то есть сам коттедж желательно подобрать или спроектировать довольно компактно.
Рекомендуется учитывать и расположение самого участка в пространстве. В северных районах страны оптимально иметь участок с въездом с северной или северо-восточной стороны, так как все помещения дома, не требующие естественной освещенности или южной ориентации (парадный вход, прихожая, гараж, лестница) как правило располагаются со стороны въезда, поэтому дом, построенный на таком участке, будет сориентирован гостиной на южную сторону. Расположение участка для южных районов может быть более произвольным.
В будущем при выборе проекта дома, очень важно знать откуда человек заезжает на участок - есть проекты с северным въездом, а есть с южным. Они совершенно разные.
Посмотреть проекты загородных домов и выбрать подходящий проект под Ваши условия и требования можно в разделе "Проекты домов"
Абсолютно необходимо знать перспективы дальнейшего строительства в данной конкретной местности, т.е. что там по генеральному плану планируется в будущем разместить. Бывает так, что место, запланированное хозяином как место отдыха, например, с эффектным видом из окна, может потерять всю свою прелесть и стать общественным местом, т.к. напротив выстроится еще один коттедж, или срубят деревья, или закроют вид на озеро и пр. А ведь всего этого можно избежать, если хозяин дома заранее узнает о перспективах развития местной застройки. Сегодня такие ошибки часто приводят к серьезным конфликтам и тяжбам, не приносящим радости ни одной из сторон.
Этап 2. Инженерно-геологические изыскания и топосъемка
Инженерно-геологические изыскания производят для определения несущих характеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод, в состав работ включается бурение и отбор проб грунта и воды (на загородный дом от 2 до 6 скважин различной глубины в зависимости от габаритов здания и состава грунтов), лабораторные испытания и составление отчета с рекомендациями по типу фундаментов и мероприятий по их защите. Необходимо отметить, что законную силу имеют только заключения лицензированных организаций, зарегистрировавших и получивших официально разрешение на проведение работ на конкретном участке.
Без исследования геологических особенностей конкретной территории участка обойтись нельзя. Так, например, если в грунтах найдены "плывуны" (это вообще очень опасное для строительства свойство), то там можно строить только на свайных фундаментах. А это очень дорогое удовольствие, делающее строительство дома практически нецелесообразным, если, конечно, нет каких-то важных соображений, заставляющих выбрать именно это конкретное место. Геологическая экспертиза определит также, можно ли строить на участке здание с цокольным этажом или лучше без этого обойтись (если слишком высок уровень грунтовых вод, то цокольный этаж будет стоять затопленным). Она расскажет, есть ли на участке ненадежные и опасные места, какие могут быть проблемы с водоотводом, и вообще - где именно на участке выбрать оптимальное место для строительства коттеджа, а где лучше ничего не строить.
Чтобы понять, можно ли на данном участке построить загородный дом по данному проекту с северным или южным въездом, нужно заказать топосъемку участка. Топосъемка (топогеодезические изыскания) покажет, каков на участке рельеф, как расположена растительность, деревья и т.п. И уже можно будет - в первом приближении - определить, какой проект можно "посадить" в этом конкретном месте. Как правило, "безнадежных" участков не бывает, хоть они и могут казаться такими на первый взгляд. Подходящий вариант можно подобрать всегда в разделе "Проекты домов" на нашем сайте . Но и самый распрекрасный проект может быть навсегда похоронен из-за спешки и непродуманности в работе.
Специалисты рекомендуют провести топосъемку и геологическую экспертизу до покупки участка и, более того, до выбора архитектурного проекта дома.
Если ориентироваться только по косвенным признакам, не имея данных о составе грунтов и уровне грунтовых вод, очень сложно избежать проблем в дальнейшем с выбором типа и конструкции фундаментов и вообще возможности устройства в загородном доме подвала и цокольного этажа. Прикидка на глаз высотных характеристик участка часто подводит многих строителей и затем вынуждает заказчиков нести неоправданные расходы на земляных работах, водопонижении и благоустройстве. Единственно правильным выходом из положения было и есть привлечение специализированных организаций для инженерно-геологических изысканий.
Если участок выбран, и это не комплексная застройка большого массива коттеджей, где, как правило, вопросы изысканий решаются централизовано, имеет смысл сразу заказать топографическую съемку особенно для сложного рельефа масштаба 1:500 или 1:200, если вы планируете в будущем заняться детальным благоустройством, и желательно, учитывая современные средства проектирования, получить топосъемку в цифровом формате. Съемка даст возможность проектировщику точно ориентировать здания по сторонам света и лучшим видам пейзажа, просчитать уклоны подъездов и площадок на участке, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к уличным сетям. Существует еще понятие подеревной съемки, т. е. с точным указанием расположения и породы зеленых насаждений, такую съемку делают на участках с большим количеством деревьев или при наличии ценных растений, которые необходимо сохранить.
Часто сложности с электроснабжением, телефонизацией, канализацией и водоснабжением ставят в тупик многих заказчиков и строителей и превращают строительство в сверх дорогое. От глубокой проработки этих вопросов зачастую зависит и стоимость участка и стоимость работ по подводу коммуникаций, в каждом случае это индивидуальная работа.
Заказав и получив топосъемку и отчет по геологии, можно принять решение как высоко "посадить" здание и какие конструкции выбрать для наружных стен, как ориентировать коттедж на участке, какие материалы представить на согласования. Все эти работы, как правило, выполняются в дополнение к основному проекту, приобретаемому по каталогу или заказываемому индивидуально.
Этап 3. Заказ проекта дома
В типовых проектах домов заложены определенные конструктивы и толщины наружных стен, которые в обязательном порядке в соответствии с действующими нормами требуется перепроверить для каждого климатического пояса, тем более что часть проектов разрабатывалась до ввода в действие новых норм. Работа эта не требует чрезмерных затрат сил и энергии, но обязательна.
Каждый архитектурный проект рассчитан для строительства в каком-то конкретном регионе, потому что конструкция стен, кровли, окон непосредственно зависит от климата. При этом нужно еще учитывать, когда именно разработан проект: если он разработан до 1997 года, до выхода в свет новых теплотехнических нормативов, то корректировка его будет еще более радикальной.
Посмотреть проекты загородных домов и выбрать подходящий проект под Ваши условия и требования можно в разделе "Проекты домов"
После покупки типового проекта загородного дома не спешите сразу начинать строить, иначе ошибки и просчеты будут неизбежны. Проект - это вещь, которой нельзя пользоваться "просто так". Каждый проект требует предварительных доработок и проверок, и если их не провести, то может получиться, что на ваш участок будет не заехать, грунты будет пучить, в подвале будет стоять вода, в гостиной будет царить унылый полумрак, а ее окна будут упираться в стены соседнего дома. Такой дом не только непригоден для жизни, но и продать его практически нереально. Поэтому первое, что нужно сделать еще перед покупкой проекта - получить квалифицированную консультацию относительно того, что вообще собой представляют архитектурные проекты и как с ними дальше необходимо работать. Мы с радостью поможем вам при выборе проекта и ответим на возникшие вопросы . Второе важное условие - каждый проект требует привязки и доработки. И надо быть готовым к тому, что в результате привязки первоначальный план дома может претерпеть существенные изменения, или вообще нужно будет отказаться от данного проекта, т.к. построить такой дом на имеющемся участке будет просто невозможно или крайне невыгодно экономически.
В доработку и "привязку" архитектурного проекта дома входят следующие моменты. В основном это изучение особенностей участка: климата на участке, особенностей топографии, грунтов, рельефа, ориентации по сторонам света, а также перспектив развития застройки по соседству. Только досконально разобравшись в этих подробностях, можно принять решение об обоснованности использования данного проекта на данном участке.
Проектирование в России имеет свои российские особенности и недостатки. Главный недостаток в том, что проектирование ведется на очень устарелых программных продуктах. В подавляющем большинстве это двухмерное проектирование, при котором не избежать в дальнейшем множества ошибок и несоответствий, дорабатываемых и исправляемых при корректировке проекта. В Европе давно принято трехмерное проектирование, позволяющее и конструктору, и архитектору работать в одном программном продукте, что в несколько раз снижает количество ошибок и нестыковок. Поэтому надо знать - если вы встретите на первый взгляд необоснованные цены на вроде бы обычный проект, то возможно, что он сделан на современном программном продукте. Этим и обоснована такая цена. Зато в нем гораздо меньше вероятность "недоделок" и несообразностей.
Дом будет служить вам не один десяток лет только в том случае, если вы создадите ему для этого оптимальные условия. Ведь ваш дом - живой организм и часть Вас самих, а значит, и относиться к его "рождению" надо так же бережно. Архитектурный проект - это лишь "эмбрион" дома, и все его дальнейшее развитие зависит только от вашей внимательности, дотошности и терпения.
Этап 4. Строительство дома
Перед приобретением проекта дома или непосредственно перед строительством и внутренней отделкой очень полезно бывает "прикинуть" собственную идею на компьютере. Для этих целей существуют специализированные программы.
Этап 5. Сдача дома в эксплуатацию.