Частная малоэтажная застройка - детали реализации
Малоэтажное строительство уже становится национальной "идеей-фикс". Но, при этом, далеко не каждому человеку, решившемуся взяться за строительство собственного дома понятно, каким образом это делать, с чего начинать, с какими трудностями он столкнется в процессе строительства. Сегодня на эту тему мы беседуем с генеральным директором ООО "ПСМ "Сибирь Лес Строй" Илюхиной Натальей.
Изменились ли сейчас требования к строительству частного дома?
- Каждое время предъявляет к жилищу свои требования. Но дома строятся в расчете на десятилетия. Поэтому при их строительстве нужно учитывать требования прогнозируемого будущего. В ближайшее время к стандартным требованиям: экономичности строительства, теплозащиты и пожаробезопасности, долговечности и ремонтопригодности, эстетическим качествам архитектуры и удобству планировки, добавятся требования по соблюдению экологической чистоты, ресурсо- и энерго- экономичности, автономности, и даже требование нулевых теплопотерь.
- Обычно человек не в состоянии увидеть на бумаге дом таким, какой он будет в "готовом виде". Как правильно спланировать дом? С чего начать?
- С проекта. Большинство заказчиков-индивидуалов полагают, что лучше вообще не тратить деньги на проект. Помогают им в этом деле сами строители, которые берутся строить без проекта. Но проект – это не только планировка комнат и этажей. В обычном традиционном доме, это еще и коммуникации. Здесь без толкового проекта не обойтись. Без него очень легко попасть в тупиковую ситуацию, когда требования к одной инженерной системе входят в противоречие с требованиями к другой. Если не увязать их на проектной стадии, заказчик, как правило, несет убытки. Или возникает конфликт с подрядчиком, при урегулировании которого, никакой эксперт( а значит и суд) при всем желании не сможет понять что было сделано, и правильно ли было сделано.
Сейчас существует множество специалистов в области проектирования домов. Каждому из них нужно дать толковое задание, продиктованное вашими пожеланиями, вашими принципами и инициативой. Иначе сэкономить деньги никак не удастся, кроме этого, глядя на готовый дом, вы можете обнаружить, что ваши идеи оказались далеки от действительности. Практика индивидуального строительства показывает, что среднестатистический заказчик часто не доверяет архитектору. А архитектор, в свою очередь, слабо "слышит" заказчика и недооценивает значение детального договора с ним. Главное, что требуется при этом от вас - отыскать профессионалов и организовать их работу.
Начинать свою работу по планированию дома лучше с тезисов, с рисунков, с планировки участка, с планировки внутренних помещений дома. Вряд ли у вас получится профессиональный план, но вам это и не требуется. Ваш замысел от этого станет более зрелым. Уделите внимание участку земли, на котором будет стоять ваш дом. Сделайте фотографии с разных точек. Подумайте об архитектурном стиле дома, уместном для конкретного окружения.
При готовом проекте можно выбирать строительную фирму. Для этого предложите нескольким фирмам составить смету. В результате вы станете обладателем интересных сопоставимых документов. Строительная фирма может быть солидной, но может случиться так, что возводить она может (и должна) вовсе не дома, а склады или бензозаправки. Посмотрите ее объекты.
На что человеку ориентироваться при выборе "цена-качество"?
- Конечно, стоимость строительства есть важнейший фактор при выборе фирмы, но он не должен быть решающим. Как правило, профессиональные и добросовестные фирмы работают в диапазоне "выше среднего, но ниже завышенного" уровня цен.
На основе проекта вы будете составлять с заказчиком смету. Кроме перечисления всех работ и материалов, в ней указываются накладные, непредвиденные расходы и прибыль строительной фирмы. Разумеется смета подлежит обсуждению и редактированию. Она является неотъемлемой частью договора. Впоследствии изменения в смете допускаются только с вашего согласия. Если компания строит не только дома, но и честные отношения с клиентами, то вам обязательно расскажут, на чем можно сэкономить, а на чем ни в коем случае нельзя.
Следующий шаг - получение разрешения на строительство. Некоторые умудряются построить дом безо всякого на то разрешения. Как они действуют дальше, приходится только догадываться. Разрешение нужно иметь не только для приезда милиции или комиссии местной администрации, оно, наряду с проектом, необходимо при оформлении документов на дом. Поэтому сначала нужно получить разрешение, а потом уже строить.
Получением разрешения вы можете заняться самостоятельно, процедура очень проста. Нужно написать заявление на имя главного архитектора или главы местной администрации и начать ждать. После завершения строительства нужно оформить документы на строение в бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать ваш дом в Государственном реестре строений и сооружения Минюста РФ, после чего вы перестаете быть заказчиком и становитесь домовладельцем.
Как вы считаете, что удобнее для индивидуального застройщика: заключение единого договора подряда или распределение всего процесса строительства между несколькими фирмами?
- Если вы не умеете строить, но являетесь хорошим организатором, вы можете самостоятельно организовать строительство. В этом случае вам придется самому закупать необходимые материалы, оборудование, обеспечивать их доставку, хранение, нанимать рабочих и вступать с ними в конфликты. В конечном итоге это даст вам экономию в 20-30% от общей стоимости строительства.
Если вы строить не умеете, и заниматься строительным менеджментом не хотите, то вы будете вынуждены всецело положиться на застройщика, который будет осуществлять полный надзор, и будьте готовы к тому, что те 20-30% стоимости строительства – это плата за ваше неумение или нежелание заниматься этим вопросом.
Все строительные компании, занимающиеся частными заказами, предлагают внести определенную сумму в качестве аванса – на закупку части строительных материалов. Обычно это 50% стоимости коробки дома. Оплачивая деньги за работы или материалы, не забывайте брать квитанции об оплате.
Существует понятие скрытных работ. Это такие работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Например, отсыпка фундамента, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т.д. При серьезной организации дела заводится особый журнал, в котором фиксируется проведение скрытых работ. Каждый из этапов таких работ вы контролируете и ставите свою подпись, без которой строители не имеют право начинать следующий цикл работ.
При окончании строительства дома ваша задача – внимательно его осмотреть, искать недостатки. У вас уже должен быть опыт их поиска, поскольку вы принимали отдельные этапы работ. Не проявляйте потребительского экстремизма, не придирайтесь к сущим мелочам, но и не проходите мимо заметных, значительных погрешностей.